원룸(다가구주택)의 양도소득세

원룸(다가구주택)은 구분등기하지 않고 통째로 팔때(양도)할경우 1주택으로 본다

 

우선 다세대주택과 다가구 주택을 구분할줄 알아야 한다.

다가구 주택과 다세대 주택의 차이점 (임대차 보호) (tistory.com)

다가구 주택과 다세대 주택의 차이점 (임대차 보호)

 

내 원룸이 다가구주택으로 알고 있더라도 매매시의 다가구주택으로 인정받기위해서는 아래의 조건을 갖추어야 한다.

 

다가구주택은

1)주택으로 쓰는 층(지하층 제외)이 3개 층 이하

2)주택으로 쓰이는 바닥면적이 660㎡ 이하

3)19가구 이하

 

위의 '3가지 요건'을 모두 만족해야 1주택으로 본다.

이 중 하나라도 맞지 않으면 1주택이 아니라 다주택자로 본다.

 

-예로 창고용으로 만든 옥탑을 건축면적의 8분의 1이 넘게 증축해 실제 주택으로 사용한 경우는 다가구주택 비과세 특례를 적용이 어렵다

-법령상 옥탑은 건축면적의 8분의 1을 초과하면 층수에 포함된다..

-옥탑이 층수에 포함될 경우 주택으로 쓰는 층수가 4층 이상이 돼어 다가구주택의 요건을 충족하지 못한다.

 

 

국세청 홈택스 (hometax.go.kr)

 

 

<그러면 한번 원룸 매매액을 계산해보자>

지방에 있는 원룸매매시 토지의 경우 대개 평당 200~300만원정도가 시세인데 정확한것은 부동산에 물어보면 된다.

 

따라서 원룸을 매매할때는 건축비 + 토지비용으로 계산하게 된다.

 

만약에 대학가 근처에 괜찮은 원룸건물이 있어서 매매하려고 한다면? 

토지비용 평당 300정도 건축비용 평당 350정도 잡으면 얼추 맞는다.

 

토지 63평에 지하1층에 지상 3층(층당37평) 원룸(다가구주택)의 가격을 예로 들어보면

토지비용 63평 * 300만 = 1억 8900만원

건물비용 층당 37평 *4층 *350만 = 5억 1800만원 

1억 8900만+5억 1800만 =7억 700만원정도로 생각하면 된다.

위에서 건물의 경우 건축 연수에 따른 감가상각을 반영해야한다.

 

건물비용을 나름 정확하게 건축비 재조달가액과 감가상각비용을 구해보고 싶으면 아래 링크에서 보험가액을 참고하면 된다.

원룸건물 주택화재보험 가입하기 (tistory.com)

보험가액은 건축비(재조달가액)에서 감가상각을 뺀 현재 건물의 값어치라고 생각하면된다.

 

 

<매도시 양도소득세를 정리하면>

원룸(다가구주택) +토지 로 양도소득세를 계산하면 된다.

1. 원룸(다가구주택)의 경우 1주택으로 계산하므로 양도소득세를 계산하면된다.

(양도세 폭탄인 투기과열지구 지정지역인지 꼭 확인필요하다)

2. 토지의 경우 상업용토지이므로 토지 양도소득세를 계산하면 된다.

(보유 년수도 중요하지만 다주택여부가 더중요하다)